Como comprar um imóvel na República Dominicana?

A República Dominicana é um ótimo país para se viver e recentemente vem ganhando popularidade entre expatriados e investidores imobiliários, mas, como em qualquer outro lugar do mundo, é recomendável fazer sua pesquisa antes de tomar qualquer decisão importante e, neste artigo, esperamos responder a quaisquer perguntas que você possa ter sobre comprar imóveis em nossa amada ilha.

Índice:

• É um excelente investimento comprar um imóvel na República Dominicana?
• Por que devo comprar um imóvel na República Dominicana?
• Como obter um empréstimo de um banco local?
• Devo comprar em meu nome ou com uma empresa?
• Qual é o processo para obter residência dominicana?
• Qual é o melhor lugar para comprar um imóvel na República Dominicana?
• Como escolher a imobiliária certa?
• Como comprar uma casa na República Dominicana?
• O que você deve verificar ao comprar um imóvel pré-venda ou em construção?
• Os 3 passos para comprar uma casa
• Despesas e impostos
• Baixe nosso Guia de Compra de Imóveis gratuito

Perguntas a fazer antes de comprar na República Dominicana

É um excelente investimento comprar um imóvel na República Dominicana?

Muitas razões podem levar à decisão de comprar uma casa na República DominicanaO processo de aquisição de terras ou construção de imóveis foi simplificado para incentivar a compra de imóveis. Mas o motivo mais crucial é, sem dúvida, a economia. De fato, o país é economicamente estável, o que favorece um ambiente propício para negócios em todos os setores, incluindo o imobiliário. Por isso, muitos expatriados optam por... comprar um apartamento eles usam por alguns meses e alugam pelo resto do ano para obter retornos lucrativos.

O desenvolvimento do turismo, um dos principais provedores de moeda do país, não está ficando para trás, e o governo agora está se concentrando no turismo de luxo. Essa forma de turismo requer acomodações privadas, longe de hotéis movimentados. A construção de casas luxuosas é uma solução ideal para quem busca investir, relaxar e desfrutar de uma renda passiva extra. No norte da ilha, na vila de Las Terrenas, muitas projetos imobiliários estão sendo desenvolvidos anualmente.

Por que devo comprar um imóvel na República Dominicana?

Os interesses dividem-se em duas partes: interesses pessoais e interesses comerciais. Quanto ao interesse pessoal, o praias da República Dominicana irá encantar você. Para quem tem condições financeiras, construir uma casa de luxo nos bairros residenciais dominicanos garante uma acomodação dos sonhos.

Também é possível aproveitar a oportunidade para alugar o imóvel. E este é o segundo interesse, pois o setor imobiliário dominicano está em constante evolução; os ganhos imobiliários estão em constante crescimento; portanto, se um imóvel for destinado apenas a residência de verão, a melhor maneira de lucrar é alugá-lo. E o governo dominicano, ciente do investimento que o setor imobiliário de luxo pode fazer, adota uma política proativa, criando áreas de assentamento para áreas residenciais.

A alta temporada na República Dominicana é relativamente longa em comparação com a Espanha e outros países onde as pessoas passam férias. Você pode esperar 6 meses de alta temporada, durante os quais os preços dos aluguéis aumentam de 20% a 50%, aumentando ainda mais seu lucro potencial.

Além de apenas 1% de imposto predial anual, espere não pagar impostos sobre a renda obtida com seus aluguéis. Além da conjuntura geral favorável, você precisará considerar a localização do seu futuro imóvel. Alguns lugares estão apresentando mais crescimento do que outros. Por exemplo, Las Terrenas é um dos pontos mais badalados da República Dominicana em termos de investimentos e desenvolvimento imobiliário no momento. O mercado é impulsionado pelos expatriados locais que investiram e continuam investindo aqui e pela crescente classe média das grandes cidades, entediada de Punta Cana e em busca de um pedaço do paraíso a um preço acessível.

Se você já sabe que Las Terrenas é o seu lugar favorito para comprar, aqui está um bom artigo sobre os benefícios de investir em uma casa de férias em Las Terrenas.

Como obter um empréstimo de um banco local?

Após anos de experiência com vários credores, aconselhamos nossos clientes a trabalhar com Scotia Bank por duas razões.

Em primeiro lugar, empréstimos hipotecários estão rapidamente disponíveis para cidadãos dos EUA, Canadá, Inglaterra e República Dominicana com o Scotia Bank, nosso parceiro financeiro local para transações imobiliárias.

Em segundo lugar, eles oferecem as melhores taxas de juros de todos os bancos nacionais com os quais entramos em contato.

A primeira coisa a fazer ao procurar comprar um imóvel na República Dominicana (com um empréstimo) é verificar se você pode solicitar um empréstimo. Isso agilizará o processo se você já tiver escolhido um imóvel específico e também facilitará sua negociação com o vendedor. Os documentos exigidos pelo Scotia Bank são os seguintes:

• Cópia do seu passaporte e outros documentos de identificação.
• Duas declarações fiscais finais
• Carta de emprego, se empregado.
• Uma referência bancária do seu banco principal.

Para outros estrangeiros, também há empréstimos disponíveis, com a exigência de alguns documentos adicionais. Todos esses documentos podem ser enviados por e-mail. Confira Este artigo para saber mais sobre como obter um empréstimo de um banco dominicano como estrangeiro.

O banco normalmente emprestará até 70% do valor do imóvel, ou menos se você preferir, o que significa que será necessário um pagamento inicial de pelo menos 30% do valor do imóvel da sua parte.

O valor do imóvel considerado é o menor valor entre o valor estimado ou o preço de compra acordado para o imóvel. O valor estimado é o valor fornecido pelo "avaliador" do banco, que avaliará o imóvel de acordo com um conjunto de critérios como tamanho do lote, tamanho do prédio, ano de construção, localização, número de quartos, materiais utilizados, etc. Por experiência, esse valor costuma ser próximo ao preço de venda, portanto, espere uma variação de 10% para garantir a segurança.

Assim que o banco notificar que você se pré-qualifica para um empréstimo hipotecário ou para um empréstimo para construção nova (essa verificação leva de 1 a 2 semanas), você terá acesso a um formulário online disponível em inglês, que deverá ser preenchido. Nesse momento, há 99% de chance de você se qualificar para o empréstimo.

Assim que os termos forem satisfatórios para ambas as partes, você precisará estar na República Dominicana para assinar o contrato pessoalmente. Você poderá negociar com o banco o envio de alguém com procuração para assinar em seu nome.

A maioria dos bancos nacionais tem taxas de juros mais altas do que as do nosso país. Geralmente, ficam em torno de 10% e, às vezes, até mais.

Se decidir construir uma casa com uma construtora local, você pode tomar dois empréstimos separados: um para comprar o terreno e outro para construir sua casa. Antes ou depois de reservar o terreno que você deseja (geralmente com 2% do preço de venda), você precisará obter financiamento, se necessário.

Assim que o valor total do terreno for pago na assinatura da Escritura de Compra e Venda, o título de propriedade é transferido para você. Então, quando você decidir iniciar a construção, o banco lhe emprestará o dinheiro em parcelas conforme o andamento da obra.

A cada etapa da construção (geralmente 3 ou 4 fases divididas em parcelas de 20 a 30%), o banco enviará um "avaliador" especialista para avaliar se o dinheiro emprestado foi para a construção e não para o bolso da construtora. Somente quando todos os requisitos estiverem preenchidos, o banco enviará a próxima parcela, que você enviará à construtora, mantendo assim o controle sobre o processo e seu dinheiro.

Os juros a serem pagos serão calculados apenas sobre o valor emprestado e, ao final da construção, o empréstimo passará a ser um empréstimo hipotecário clássico.

Por fim, o financiamento pelo proprietário é uma excelente alternativa para quem não quer pagar juros altos ou lidar com as complexidades do sistema financeiro local. Ao solicitar informações sobre um imóvel à venda em Las Terrenas, não hesite em perguntar se o financiamento pelo proprietário está disponível.

Devo comprar em meu nome ou com uma empresa?

Sob o nome da empresa

Primeiro, você precisa considerar as taxas extras iniciais relacionadas à constituição da própria empresa. Eventualmente, impostos corporativos adicionais se a empresa obtiver lucros (27%).

Imóveis Comerciais: Compra e Venda (com lucro): É a solução mais vantajosa, pois você pagará menos impostos porque a empresa pode deduzir todas as despesas, como construção, manutenção, contabilidade e seguros antes dos lucros.

Proteção: A propriedade fica mais protegida se você tiver problemas financeiros ou legais, porque ninguém pode reivindicar a propriedade em nome da empresa, pois ela é de propriedade da empresa e não sua diretamente.

Desenvolvedor imobiliário: Por exemplo, se você comprar um terreno, dividi-lo e vender lotes depois, você se beneficiará mais se o terreno for de propriedade de uma empresa, porque você terá que lidar com diferentes contratos, riscos e responsabilidades com os futuros compradores.

Evite conflitos futuros com seu parceiro: em caso de divórcio, o imóvel permanece em nome da empresa e é separado do contrato de casamento.

Sob o nome individual:

Imóveis em nome de pessoas físicas estão sujeitos ao “IPI”, um imposto predial anual de 1% do valor estimado pelo governo. 1% deve ser pago sobre o valor excedente acima de US$ 147,000.

Há uma exceção para terrenos ou fazendas não urbanizados fora dos limites da cidade, bem como para imóveis cujo proprietário tenha 65 anos ou mais, seja proprietário do imóvel há mais de 15 anos e não possua outra propriedade. Além disso, você não precisa lidar com os requisitos e documentos legais da empresa.

Qual é o processo para obter residência dominicana?

Se um indivíduo quiser obter residência dominicana, ele ou ela precisa solicitar um visto de residência em um consulado dominicano em seu país de origem. O requerente também precisa apresentar certidão de nascimento, referências bancárias, certidão de casamento e um boletim de ocorrência. Todos os documentos mencionados devem ser apostilados.

Após a aprovação de todos os documentos, o consulado carimbará o Visto de Residência no passaporte do requerente. O Visto de Residência é válido por um ano. Lembre-se de que o processamento do visto pode levar de alguns dias a um mês. Tudo depende do consulado. Assim que o requerente obtiver o Visto de Residência em seu passaporte, o consulado devolverá imediatamente todos os documentos mencionados. O próximo passo para o requerente é levar todos esses documentos e documentos a um advogado na República Dominicana.

O requerente terá que se deslocar a Santo Domingo para um breve exame médico e, em seguida, retornar para retirar o cartão de residência. Como o cartão de residência é válido por um ano, o requerente precisa renová-lo anualmente pelos próximos 5 anos. Todos os requerentes devem estar cientes de que o custo de um advogado profissional para o primeiro processo de residência será de cerca de US$ 1,200. Felizmente, as renovações custam menos.

Qual é o melhor lugar para comprar um imóvel na República Dominicana?

A resposta a essa pergunta variará dependendo do propósito do seu futuro investimento e do seu estilo de vida.

Se for para alugar, você receberá o retorno do seu investimento e poderá desfrutar do seu imóvel algumas semanas por ano. Os preços de aluguel que você pode obter com uma unidade à beira-mar na promissora cidade litorânea de Las Terrenas são excelentes. Além disso, o mercado imobiliário local está se desenvolvendo para projetos como condomínios com pool de aluguel e serviços semelhantes aos de hotéis, para que os proprietários não precisem se preocupar com nada. Outras cidades litorâneas como Las Galeras, Sosua e Cabarete também oferecem bons retornos, mas seus mercados são menos desenvolvidos. Aqui está uma lista de bons imóveis para investimento prontos para morar em Las Terrenas.

Em Santo Domingo, o investimento mínimo exigido é menor porque a oferta é mais ampla e você não pode comprar um apartamento ou uma vila em frente à praia, mas se você conseguir um bom imóvel, poderá alugá-lo para turistas comuns, mas também para viajantes a negócios.

Para viver, se você é um homem de negócios, Santo Domingo ou Punta Cana. Se você busca um estilo de vida mais tranquilo, com menos barulho e poluição, então Las Terrenas, Cabarete ou Las Galeras são boas opções para você. Cap Cana é para quem tem orçamento alto e prefere os lugares mais exclusivos da República Dominicana.

Mais informações sobre onde morar na República Dominicana.

Como escolher a imobiliária certa?

A verdade é que todos, desde um taxista até um funcionário de um bar à beira-mar, tentarão se apresentar como a pessoa certa para o cargo, capaz de ajudá-lo a comprar um imóvel na República Dominicana. Portanto, é muito importante escolher um corretor imobiliário profissional ao comprar um imóvel aqui.

Esta imobiliária profissional precisa ter experiência na condução de negócios imobiliários. Também precisa ter um escritório adequado e diversos funcionários com habilidades profissionais que incluam a obtenção de um preço melhor e a conclusão de transações sem complicações. Um bom corretor imobiliário precisa ter funcionários multilíngues que falem espanhol e inglês. Isso é muito importante, pois a cooperação entre as partes precisa ser fluente, e conhecer os dois idiomas significa ter acesso a uma gama mais ampla de imóveis no mercado.

Mesmo agências de franquias com boa reputação podem não ser a melhor opção na hora de comprar um imóvel no exterior. A maioria dessas agências se preocupa apenas com o lucro e tem agentes sem conexões locais. É sempre uma opção melhor escolha uma agência profissional local com laços locais para garantir que a compra ocorra sem problemas.

Descubra a nossa equipe de corretores imobiliários pronto para ajudar você.

Como comprar uma casa na República Dominicana?

Na República Dominicana, estrangeiros podem adquirir imóveis facilmente. Os futuros proprietários têm a opção de comprar o imóvel em seu nome ou em nome de sua empresa domiciliada na República Dominicana. Seja para uso individual durante as férias, como residência secundária ou para fins lucrativos, a compra de uma casa na República Dominicana exige um mínimo de conhecimento. Para saber mais sobre o processo de compra, sinta-se à vontade para conferir nosso guia gratuito. Guia de Compra de Imóveis.

Antes de qualquer ação, um advogado local deve ser contratado para coletar o máximo de informações possível sobre o imóvel a ser adquirido, como verificar a veracidade das escrituras ou se o imóvel está livre de quaisquer ônus patrimoniais. O conhecimento dos procedimentos e serviços envolvidos, como a administração tributária, é essencial. A confiabilidade da compra dependerá da seriedade do advogado. Com mais de 20 anos de experiência, nossa agência oferece aos clientes um escritório de advocacia confiável para fechar um negócio sem surpresas desagradáveis.

Se a casa a ser comprada não apresentar problemas, a compra pode ser concluída. Embora simplificados, os procedimentos exigem a apresentação de documentos confiáveis. As condições de concessão já são as mesmas para ambos os imóveis e, para estrangeiros, o comprador precisa apenas portar o passaporte para comprovar sua identidade. Após o acordo sobre o preço do imóvel, é firmado um acordo de compra e venda entre as duas partes, com um pagamento inicial de cerca de 10% do valor total.

Em seguida, a transação será realizada na presença de um tabelião local escolhido pelo comprador. Até lá, o comprador deverá sempre contar com seu advogado, que o auxiliará na elaboração do contrato de compra e venda.

Geralmente, os fundos necessários para adquirir o imóvel são depositados pelo comprador por transferência bancária ou cheque na conta fiduciária do notário. Os fundos são então repassados ao vendedor assim que a titularidade do imóvel é atribuída. Após a remessa dos fundos, a titularidade é transferida para o nome do comprador ou da empresa e, em seguida, registrada no cartório de registro de imóveis da República Dominicana.

O registro da transferência de propriedade imobiliária com o registro de títulos exige o pagamento dos seguintes impostos e taxas: * 3% do preço de venda; 1% do valor de venda do imóvel; (constituição e cancelamento de hipoteca, modificação de título, segunda via). A nova lei de registro imobiliário garante um sistema transparente para a compra, venda e registro de imóveis na República Dominicana. O pagamento dessas taxas pode ser feito por transferência bancária ou cheque visado.

O que você deve verificar ao comprar um imóvel pré-venda ou em construção?

1. Traduza o contrato de Promessa de Venda.

Antes de assinar o contrato de Promessa de Compra e Venda, você ou seu representante legal devem traduzir o documento para o inglês ou para o seu idioma nativo. Não acredite apenas na palavra do seu corretor ou vendedor de que tudo está certo com o contrato. A maioria dos contratos de Promessa de Compra e Venda é elaborada para proteger a construtora ou incorporadora, e não o comprador. Por exemplo, verifique se o contrato de Promessa de Compra e Venda contém as seguintes cláusulas:

a) Indica quando a construção será concluída?

b) Indica que se o imóvel não estiver concluído até essa data, a construtora pagará juros sobre o valor já pago a cada mês de atraso na construção?

c) O lote onde o imóvel será construído é atualmente de propriedade da construtora ou está em processo de transferência para a construtora?

d) O desenvolvedor obteve todas as licenças e autorizações necessárias?

e) Está escrito que se o imóvel construído for alguns metros quadrados menor do que o que lhe foi vendido, você será reembolsado ou receberá crédito pela diferença de tamanho?

2. Em caso de dúvida, contrate um advogado imobiliário de boa reputação.

Um advogado (de preferência fluente em inglês ou na sua língua nativa) deverá ser capaz de analisar o contrato e responder às perguntas acima. Se houver alguma cláusula no contrato com a qual você não concorde, ela deverá ser corrigida até que ambas as partes estejam satisfeitas.

3. Por favor, confirme se o pagamento da reserva da propriedade é reembolsável.

Muitas vezes, o valor pago para reservar uma unidade não é reembolsável. Antes de pagar o valor da reserva, realize todas as diligências necessárias. Não deixe o vendedor apressá-lo, alegando que há muitas pessoas interessadas na mesma unidade ou que você a perderá se não agir rapidamente.

4. Se estiver comprando uma casa ou apartamento para fins de investimento, pergunte sobre o ROI projetado.

Tente descobrir a taxa de ocupação de unidades já construídas ou imóveis próximos. Não acredite (sem comprovação) em alegações de alto retorno sobre o investimento. Peça comprovantes das taxas de ocupação durante as diferentes estações do ano (alta, baixa, média). Calcule você mesmo para verificar se o retorno sobre o investimento projetado é alcançável com as taxas de ocupação que você investigou. Certifique-se de adicionar outras taxas, como mobiliário, taxas administrativas, taxas de condomínio, eletricidade, internet, impostos e outras despesas incidentais aos seus cálculos para formular uma projeção mais realista do seu retorno potencial.

Os 3 passos para comprar uma casa

Faça uma oferta formal

O procedimento para comprar um imóvel na República Dominicana é semelhante ao do Canadá, Europa e EUA. Assim que o comprador decidir qual imóvel deseja, basta apresentar uma oferta formal por escrito, juntamente com um depósito de 1% do valor total. A oferta é apresentada ao vendedor e, caso decida aceitá-la, o depósito de 1% torna-se parte do pagamento final. Caso a oferta não seja aceita pelo vendedor, o sinal será devolvido ao comprador.

Assine uma promessa de venda

O próximo passo é assinar a Promessa de Compra e Venda, um documento juridicamente vinculativo que precisa ser assinado perante um tabelião. Ambas as partes assinarão este documento assim que o advogado do comprador concluir a devida diligência.

Todos os termos da transação são estabelecidos na Promessa de Venda e o documento incluirá os nomes completos de ambas as partes; referências que estabeleçam as identidades do comprador e do vendedor (como passaportes e carteiras de motorista válidos); uma cláusula de inadimplência; descrição legal da propriedade; a data em que a propriedade é entregue; condições de pagamento; preço de compra; a data exata do fechamento; e, mais importante, a exigência de que a parte vendedora assine a Escritura de Venda assim que o pagamento final for feito.

O depósito exigido geralmente é de cerca de 10% e é depositado na conta caução. Dessa forma, o imóvel fica reservado para você e é retirado do mercado, então você não precisa se preocupar com a possibilidade de outra pessoa comprá-lo.

Assine a escritura de venda

Quando a transação estiver totalmente paga, ambas as partes podem finalizar a Escritura de Compra e Venda, que também é um documento juridicamente vinculativo que precisa ser endossado por um tabelião. A Escritura de Compra e Venda permite a transferência do imóvel acordado do vendedor para o comprador e torna todo o processo bastante simples e menos custoso, simplesmente porque a etapa da Promessa de Compra e Venda não é mais necessária.

A expectativa é de que o fechamento ocorra dentro de 30 a 60 dias, mas tudo depende do acordo entre o comprador e o vendedor. Todos os fundos do comprador precisam estar em custódia 3 dias antes do fechamento. O comprador e o vendedor assinarão todos os documentos necessários na data do fechamento.

Seu advogado registrará a venda no Cartório de Registro de Imóveis. Espere encontrar o imóvel em seu nome em um mês.

Despesas e impostos

Impostos de compra

Os impostos devem ser pagos antes do registro da compra no cartório de registro de imóveis. Os impostos e despesas com a transmissão de bens imóveis correspondem a aproximadamente 3.5% do valor patrimonial do imóvel, conforme segue:

• Imposto de Transmissão de 3% (Lei nº 288-04). A taxa de transferência de propriedade é baseada no maior valor entre o valor estimado e o preço de compra, o que significa que os impostos são pagos com base no valor de mercado do imóvel, conforme determinado pelas autoridades fiscais, e não no preço de compra declarado na escritura de compra e venda.

Os compradores que desejam reduzir o impacto do imposto sobre a transmissão de propriedade têm a opção de usar uma brecha na lei que permite a contribuição de um tipo de propriedade para empresas sem pagar imposto sobre a transmissão de propriedade. A cooperação do vendedor é essencial para isso.

• De 0.5% a 1.5% em taxas notariais, dependendo do valor estimado do imóvel e da complexidade (duração) das transações.

Você sabia também que é possível invista em imóveis isentos de impostos com a Confotur Law.

Impostos anuais sobre a propriedade

Propriedades mantidas em nome de um indivíduo estão sujeitas a um imposto predial anual (“IPI”) de 1% do valor avaliado pelo governo acima de RD$ 7,138,000 pesos (147,000 USD), exceto lotes não construídos ou fazendas fora dos limites da cidade e propriedades cujo proprietário tenha 65 anos ou mais, que a tenha registrado em seu nome por mais de 15 anos e não tenha nenhuma outra propriedade.

Se o imóvel for detido por uma empresa, não há imposto predial devido. Em vez disso, a empresa deve pagar um imposto de 1% sobre os ativos corporativos. No entanto, qualquer imposto de renda pago pela empresa constituirá um crédito para o imposto sobre ativos, portanto, se o imposto de renda corporativo pago for igual ou superior ao imposto sobre ativos devido, a empresa não terá obrigação de pagar impostos sobre seus ativos.

Você pode verificar o valor e outras informações úteis em Receita Federal.

Os custos e receitas de possuir um imóvel

No caso de uma vila de 4 quartos para alugar com capacidade para 8 hóspedes na cidade litorânea de Las Terrenas, todos os preços estão em dólares americanos e são aproximações baseadas em uma pesquisa com corretores imobiliários locais e em nossa experiência profissional.

Preços médios de aluguel: 287 / Noite x 180 noites (ocupação média de 50% para vilas em Las Terrenas)

= 51,000 Receita Bruta

– Taxas de gestão de 15 a 20% (aqui 20%)

= 40,800

– Outras despesas (serviços públicos, limpeza, jardim, piscina, Internet) = 500/mês = 6,000

– Seguro de construção = 1,000

– Manutenção geral (instalações, substituições, etc.) = 2,500/ano

– Impostos anuais = 3,000

= 28,300 Lucro Líquido

A faixa de preço para vilas de 4 quartos em Las Terrenas varia, mas você pode consultar moradias à venda abaixo de 500,000.

Tour de descoberta imobiliária em Las Terrenas

Convidamos você a explorar nossa pequena cidade paradisíaca como parte do nosso Tour de Descoberta Imobiliária em Las Terrenas. É o nosso Pacote VIP, a caixa de ferramentas perfeita para quem leva a sério seu plano de investir ou morar em Las Terrenas. Ele inclui todos os recursos e serviços pagos que nossa agência oferece e certamente ajudará você a economizar tempo e dinheiro, permitindo que você saiba se este é o lugar certo para você.

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